Расторжение договора аренды.

RemodellingРасторжение договора аренды – это немаловажный вопрос, рано или поздно возникающий между арендатором и арендодателем.

Одним из моментов прекращения обязательств между  сторонами является срок, на который заключался договор аренды.

В предыдущей статье мы выяснили, что документ будет считаться заключенным на неопределенный срок, если не прописать срок его действия. Это на первый взгляд может показаться удобным вариантом, но и здесь есть «подводные камни», а именно : каждая из сторон  имеет право его расторгнуть, предупредив об этом партнера за 1-3 месяца.

Если же сроки действия договора аренды определены, могут возникнуть обстоятельства, при которых потребуется его досрочное расторжение .

Чаще всего каждая из сторон уверена в своей правоте, что приводит к судебным разбирательствам. Давайте, рассмотрим основания для расторжения арендных отношений для каждой из сторон.

Если арендатор не исполняет обязательства в разумный срок, у арендодателя возникает необходимость досрочного расторжения договора. Прежде чем требовать досрочное расторжение, арендодатель должен направить арендатору предупреждение о своих намерениях в письменном виде.

Арендодатель может требовать досрочного расторжения договора через суд, когда :

  • арендатор не платит арендные платежи по истечении установленного договором срока более двух раз подряд;
  • арендатор существенно ухудшает арендованное имущество;
  • арендатор существенно нарушает условия пользования арендованным имуществом, использует его не по назначению;
  • арендатор не исполняет обязательства по капитальному ремонту имущества, если это определено в договоре аренды.

Арендатор может обратиться в суд с требованием досрочного расторжения  в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • арендатор не может пользоваться арендованным имуществом, т.к. оно  имеет недостатки, которые этому препятствуют. Если выявленные недостатки не были известны арендатору, не были оговорены арендодателем при заключении договора. Во время осмотра имущества  или проверки его исправности, недостатки не должны были быть обнаружены арендатором.
  •  арендодатель не выполняет обязанности по проведению капитального ремонта помещения в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки, если это условие указано в договоре;
  •  имущество, за которое арендатор не отвечает, в силу некоторых обстоятельств оказалось в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, в договоре аренды могут быть установлены и другие основания для его досрочного расторжения, при этом  возможность требования указывается для каждой из сторон.

Как Вы видите, в договоре аренды важными моментами являются не только условия его заключения, но и грамотное расторжение.